濟(jì)南作為山東的省會(huì)城市，房價(jià)在山東排名一直處于第二位，那么第一位是哪個(gè)城市？我就不說了。目前全國房價(jià)基本處在平穩(wěn)下降期，濟(jì)南也不例外，今年下半年開始，出現(xiàn)了明顯的下滑現(xiàn)象。對(duì)于沒買房的小伙伴來說，確實(shí)是個(gè)非常好的消息。對(duì)于手里握著多套房的炒房客來說，是個(gè)每月資產(chǎn)都在縮水的日子，心里非常焦慮。擔(dān)心跌破買入價(jià)。剛需和炒房者都處在觀望期。明年房價(jià)趨勢如何？會(huì)不會(huì)出現(xiàn)反彈？
山東濟(jì)南的房價(jià)最近變化挺大，看看明年怎么走？
二手房不受限價(jià)影響，是市場供需關(guān)系決定的，最能真實(shí)反映房價(jià)的走勢，所以我們先來看一下濟(jì)南各區(qū)二手房的價(jià)格情況。
山東濟(jì)南的房價(jià)最近變化挺大，看看明年怎么走？
1、歷下區(qū)，11月二手房目前均價(jià) 24073 元/m2，10月二手房均價(jià) 24192 元/m2，環(huán)比上月下跌 0.49% ↓，同比去年同期下跌 6.36% ↓。從價(jià)格趨勢圖可以看出，4月份開始價(jià)格開始出現(xiàn)下滑，一直持續(xù)到11月份，未見停止跡象。
山東濟(jì)南的房價(jià)最近變化挺大，看看明年怎么走？
2、歷城區(qū)， 11月二手房均價(jià) 15228 元/m2，10月二手房均價(jià) 15506 元/m2，環(huán)比上月下跌 1.79% ↓，同比去年同期下跌 11.69% ↓。從數(shù)據(jù)來看，歷城區(qū)的價(jià)格跌幅相對(duì)較大一些，并且也一直在緩慢持續(xù)下跌。
山東濟(jì)南的房價(jià)最近變化挺大，看看明年怎么走？
3、市中區(qū)， 11月二手房均價(jià) 19488 元/m2,10月二手房均價(jià) 19635 元/m2,環(huán)比上月下跌 0.75% ↓，同比去年同期下跌 1.20% ↓。市中區(qū)從8月份開始出現(xiàn)較為明顯的下降趨勢，目前也一直持續(xù)下行。
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4、槐蔭區(qū)， 11月二手房均價(jià) 14701 元/m2,10月二手房均價(jià) 14776 元/m2,環(huán)比上月下跌 0.50% ↓，同比去年同期下跌 11.78% ↓。從今年3月份槐蔭區(qū)房價(jià)開始出現(xiàn)下滑，到11月份，累計(jì)下跌約10%。
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5、天橋區(qū)， 11月二手房均價(jià) 14454 元/m2,10月二手房均價(jià) 14627 元/m2,環(huán)比上月下跌 1.18% ↓，同比去年同期下跌 11.65% ↓。1月份開始，天橋的房價(jià)就開始緩慢下滑，截止到11月份，累計(jì)下跌約8%。
山東濟(jì)南的房價(jià)最近變化挺大，看看明年怎么走？
從上面各區(qū)的均價(jià)走勢來看，步調(diào)基本一致，都是穩(wěn)步下跌當(dāng)中，半年跌幅平均10%左右。真正的實(shí)際成交價(jià)，會(huì)遠(yuǎn)低于這個(gè)均價(jià)。
山東濟(jì)南的房價(jià)最近變化挺大，看看明年怎么走？
濟(jì)南一位朋友，在5月份看好天橋區(qū)某某花園小區(qū)一套二手房，89㎡，精裝修，送地下室和車位，當(dāng)時(shí)房主報(bào)價(jià)155萬，約合單價(jià)17500元，朋友出145萬，房主不同意，后來朋友漲到150萬，房主還是不賣，無奈，沒有成交。到現(xiàn)在朋友還沒買到合適的房子。頭幾天朋友看到這套房子還沒賣，他了解了一下，現(xiàn)在房主報(bào)價(jià)125萬，約合單價(jià)14000元。6個(gè)月的時(shí)間，一套套二的房子降了30萬，目前這套房子的報(bào)價(jià)，是同小區(qū)最低報(bào)價(jià)，也是誠心、狠心想賣了。但是朋友說現(xiàn)在他買房的意愿沒有那么強(qiáng)烈了，想等到明年再買，考慮直接買個(gè)套三的。
山東濟(jì)南的房價(jià)最近變化挺大，看看明年怎么走？
現(xiàn)在雖然央行降息、深圳降低豪宅稅等各種樓市利好消息出臺(tái)，但是堅(jiān)持“房住不炒”的總基調(diào)沒有變，利率還是在上浮階段。所以總體明年濟(jì)南房價(jià)不會(huì)上升，會(huì)繼續(xù)穩(wěn)中有降。最近網(wǎng)上很多人預(yù)測，房價(jià)可能會(huì)降到2015年，我想濟(jì)南的能降到2016年就可以了，大家說有沒有可能降到2016年的價(jià)格呢？
感謝邀請(qǐng)。雖然現(xiàn)在濟(jì)南樓市的行情不景氣，濟(jì)南房價(jià)的跌幅在同級(jí)別城市里居前，但小編對(duì)濟(jì)南樓市未來的發(fā)展有信心，預(yù)計(jì)2020年濟(jì)南房價(jià)走勢就會(huì)結(jié)束現(xiàn)在的頹勢，未來平穩(wěn)發(fā)展是濟(jì)南樓市的主旋律。理由有以下幾點(diǎn)：
首先，濟(jì)南是沿海經(jīng)濟(jì)大省山東省的省會(huì)，現(xiàn)在又是強(qiáng)省會(huì)的時(shí)代，濟(jì)南正在建設(shè)國家中心城市，濟(jì)南的未來肯定是美好的?，F(xiàn)在濟(jì)南的人口凈流入量居全省第一位，強(qiáng)大的人口虹吸能力源源不斷的為濟(jì)南樓市提供購買力。
其次，限購是近期濟(jì)南房價(jià)跌幅較大的主要原因，因?yàn)樵诂F(xiàn)在房價(jià)早已和居民收入脫鉤的當(dāng)下，剛需人群買房困難，社會(huì)上層收入者再被政策限制，房價(jià)就此一蹶不振。雖然濟(jì)南作為二線城市限購很難在短期內(nèi)解開，本地人還是只能購買兩套房子，但新近的人才引進(jìn)政策卻變相放開了外地人的買房資格，這對(duì)濟(jì)南樓市屬于利好消息。
其三，濟(jì)南房價(jià)經(jīng)過本輪下跌，風(fēng)險(xiǎn)得到了部分釋放，和省內(nèi)的普遍城市相比，濟(jì)南房價(jià)的泡沫更小，性價(jià)比更高?，F(xiàn)在在濟(jì)南東部新城區(qū)，有不少底價(jià)低至1.1萬元的剛需樓盤，小編認(rèn)為這個(gè)價(jià)格對(duì)濟(jì)南主城區(qū)的房子來說，即使暫時(shí)位置偏僻，未來的風(fēng)險(xiǎn)也已經(jīng)不大。
濟(jì)南未來的中心到底在哪里？為什么會(huì)有這么大的爭論呢？
濟(jì)南未來的市中心，現(xiàn)在的市中心，以及過去幾百年的市中心，都是在大明湖畔，這幾乎是沒有什么爭議的。
因?yàn)闈?jì)南最大的優(yōu)勢和特色就是泉水，再就是千佛山，所以從大明湖往南到千佛山這一塊老城區(qū)，有趵突泉、黑虎泉和護(hù)城河，這樣自然稟賦太完美了，過去幾百年都是城市中心。像明府城的位置，小橋流水人家，簡直在全國都屬于絕版的。
在濟(jì)南的老城區(qū)，人們都能感受到江南的氛圍，都說，濟(jì)南不是江南勝江南。
與此同時(shí)，濟(jì)南的城市次中心是一直在不斷變動(dòng)的。在這里就簡單梳理一下，近百年來，濟(jì)南次中心的變化。
上個(gè)世紀(jì)初的若干年，濟(jì)南開埠，洋人進(jìn)來，幫著修了濟(jì)南老火車站，同時(shí)在濟(jì)南經(jīng)緯路段，蓋了很多洋樓，有點(diǎn)像青島的八大關(guān)，在那個(gè)時(shí)代，老商埠就好比現(xiàn)在的奧體片區(qū)或者CBD，都是有錢人住的地方，和娛樂的地方。那時(shí)候的商業(yè)中心就是緯二路的大觀園。
上世紀(jì)八九十年代以來，濟(jì)南的次中心開始南移，過了八一立交橋再往南，英雄山周邊，因?yàn)橛猩降馁Y源，居住者非富即貴。所謂，住南不住北。
到了2000年以后，城市次中心，又逐漸在東移，特別是奧體建成，龍奧大廈投入使用，奧體周邊逐漸成了城市次中心。所謂東強(qiáng)，一路向東。
有些時(shí)候，次中心變化時(shí)，人們置身其中時(shí)，往往感受不到，比如當(dāng)年很多住在英雄山附近的人，都不看好奧體那邊，而且東部奧體開始幾年確實(shí)沒啥人氣，人氣還是在英雄山省體這邊。
但等到奧體真正發(fā)展起來的時(shí)候，像英雄山周邊省體那一片突然就落寞了，這可能就是時(shí)代發(fā)展的趨勢。
而未來若干年，濟(jì)南的城市次中心顯然是要一路向北，也就是跨過黃河去，進(jìn)行北跨，也叫千年一跨，目前濟(jì)南黃河北起步區(qū)已經(jīng)開始高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，力度非常大，可以預(yù)計(jì)未來若干年后，黃河北會(huì)逐步成為濟(jì)南的城市次中心。
從歷史的演變可以看出，濟(jì)南的中心一直是大明湖周邊的老城，當(dāng)然老城也會(huì)逐漸地進(jìn)行城市更新，但濟(jì)南中心未來也不會(huì)變化。
而次中心則隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一會(huì)兒往南，一會(huì)兒往東，一會(huì)兒往北，現(xiàn)在就差往西發(fā)展去了。次中心是一直在變動(dòng)的。
濟(jì)南不能再向東發(fā)展了！一會(huì)影響青島的世界中心城市地位！未來的青島應(yīng)成為中國的第二個(gè)香港！與韓國首爾、日本東京比美！濟(jì)南不要與青島爭了！濟(jì)南應(yīng)打造雄安以南中國的中心城市！濟(jì)南應(yīng)劃臨清市為龍頭、帶動(dòng)齊河縣域經(jīng)經(jīng)發(fā)展！京九高鐵臨清站應(yīng)叫濟(jì)南臨清站！輻射京津冀豫與太原、西安接軌、濟(jì)南造大！濟(jì)南經(jīng)十路北園大街直達(dá)臨清的高速縮短了濟(jì)南到雄安的距離！
